Diện tích thực tế tăng lên so với diện tích trong sổ thì như thế nào?

Thứ ba - 24/10/2023 22:46

Hỏi: Trước đây khoảng năm 1992, gia đình tôi đã mua 1 thửa đất có diện tích 190,5 m2 đất ở Đầu năm nay, gia đình tôi có nhu cầu sửa chữa nhà ở nên đã đo đạc lại phần diện tích đất thì mới phát hiện diện tích đất thực tế mà gia đình tôi sử dụng là 200,2 m2, chứ không phải là 190,5 m2 như trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy, tôi muốn hỏi với trường hợp trên thì gia đình tôi cần phải giải quyết như thế nào?

Công ty Luật TNHH Newky – chi nhánh Nha Trang xin giải đáp như sau:
Hiện nay, tình trạng người dân mua đất nhưng diện tích đất thực tế tăng lên với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do thay đổi trong quá trình người dân sử dụng hoặc quá trình đo đạc thửa đất trước đây của cơ quan có thẩm quyền chủ yếu bằng phương pháp thủ công nên dẫn đến sai sót về diện tích thửa đất.
1. Diện tích đất tăng thêm là gì?
Diện tích đất tăng thêm là phần diện tích tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Vậy nguyên nhân dẫn đến việc tăng thêm diện tích là gì?
Thứ nhất, do đo đạc chưa chính xác: Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp do đo đạc chưa chính xác là do đo thủ công nên diện tích thực tế và trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không giống nhau. Nếu thuộc vào trường hợp này nhưng không bị thay đổi về ranh giới thì sẽ xử lý theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 (sẽ được phân tích cụ thể ở các mục trong bài viết)
Thứ hai, do người sử dụng đất lấn, chiếm. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có hành vi lấn đất bằng việc tự chuyển dịch mốc giới; ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. Còn chiếm đất là việc sử dụng đất không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê người sử dụng không trả lại đất hoặc sử dụng khi nhà nước chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất
Thứ ba, do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Với mỗi nguyên nhân đất tăng thêm so với Sổ đỏ thì cách xử lý và tiền phải nộp nếu được cấp Giấy chứng nhận là khác nhau Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP .
2. Xử lý khi diện tích đất trên thực tế chênh lệch so với diện tích sổ đỏ.
Trường hợp xảy ra sự chênh lệch diện tích sổ đỏ và trên thực tế thì có hai khả năng xảy ra đó là ranh giới đất thay đổi và ranh giới đất không thay đổi. Ranh giới đất được hiểu là đường vẽ trên bản đồ hoặc mốc giới thực địa xác định quyền sử dụng của các chủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP có hai trường hợp cấp sổ đỏ như sau:
Thứ nhất, khi diện tích đất thực tế bị chênh lệch so với diện tích sổ đỏ nhưng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Thứ hai, nếu trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đấy thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 hướng dẫn bởi Điều 20 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Cụ thể, việc xem xét để cấp sổ đỏ trong trường hợp thay đổi ranh giới đất phụ thuộc vào các trường hợp sau:
- Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận;
+/ Trước tiên cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm đó theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm nếu thửa đất này đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất.
+/ Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu cho thửa đất này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP này thì thực hiện như sau:
+/ Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận.
+/ Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Trường hợp tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thực hiện như sau:
+/ Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và Giấy chứng nhận (sổ đỏ) với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
+/ Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
+/ Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
+ Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận.
+/ Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Căn cứ theo quy định trên thì đối với trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ thì sẽ được xem xét cấp sổ đỏ với phần diện tích tăng thêm. Ngược lại, trong trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ là do lỗi, sai sót của cán bộ địa chính khi tiến hành đo đạc hoặc ghi sai thông tin thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền.
3. Thủ tục đổi sổ đỏ khi diện tích thực tế khác với diện tích trên sổ đỏ.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, quy định như sau:

Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (sổ đỏ).

Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi chuẩn bị hồ sơ,bạn sẽ thực hiện thủ tục nộp hồ sơ.
Nơi nộp hồ sơ theo đó, Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ đổi sổ đỏ tại các địa điểm sau:

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu
Khi nhận được hồ sơ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị đối với lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
Chuẩn bị hồ sơ chuyển Cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận;
Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; đồng thời gửi thông tin cho cơ quan thuế, thông báo nghĩa vụ tài chính cho người thực hiện thủ tục (nếu có).

Bước 4: Trả kết quả

Bạn sẽ mang theo phiếu hẹn để lấy kết quả tại Bộ phận một cửa của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và nhận kết quả.

Trên đây là phương án xử lý khi diện tích đất tăng lên so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là bài học kinh nghiệm và những lưu ý cần thiết cho người dân khi mua đất cần phải kiểm tra kỹ diện tích đất trên thực tế có giống như trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sẽ phải thỏa thuận thêm những điều khoản cần thiết trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về vấn đề trên để có thể đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Chi tiết xin liên hệ/ zalo: 0368050579

Tác giả: New Key NT