Thủ tục chuyển đổi đất trông cây sang đất ở như thế nào và lệ phí như thế nào?

Thứ sáu - 15/03/2024 22:47

Ngày nay, do nhu cầu về đất ở ngày càng gia tăng nên việc chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở cũng được rất nhiều người quan tâm. Vậy chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thủ tục như thế nào và lệ phí như thế nào? Trong bài viết dưới đây, Luật New Key sẽ giúp bạn tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này.

1. Đất trồng cây lâu năm chuyển sang đất ở là gì?
Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp 1: Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp 2: Chuyển đổi đất trồng lâu năm
Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP áp dụng với:
Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở.
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng tách ra để chuyển quyền sử dụng đất.
Đất do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2004 tự tách thành các thửa riêng.
Trong đó, đất vườn, ao phải đáp ứng các điều kiện: Trong cùng một thửa với đất đang có nhà ở và phải thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Nếu diện tích đất trồng cây lâu năm của bạn thuộc một trong các trường hợp này thì khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chệnh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền.
2. Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
Thông thường, khi thực hiện thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở là việc người sử dụng đất kê khai, đóng nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và các khoản chi phí hợp pháp khác khi được chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai 2013, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các chi phí cụ thể khi thực hiện chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở bao gồm:
Thứ nhất, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ điểm a, điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở được tính toán như sau:

Trường hợp chuyển mục đích	Số tiền phải nộp	Ghi chú
- Từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thành đất ở; - Từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền; - Chuyển mục đích do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng;	Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% (giá đất ở - giá đất nông nghiệp) / diện tích được chuyển mục đích	- Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng; - Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất: + Tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức; + Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập.
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thành đất ở	Tiền sử dụng đất phải nộp = (giá đất ở - giá đất nông nghiệp) x diện tích được chuyển mục đích	- Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng; - Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất: + Tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức; + Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập.

Thứ hai, phí thẩm định hồ sơ:
Khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền quyết định chi phí này. Mức phí này có sự khác nhau giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Ví dụ, phí thẩm định hồ sơ trong phạm vi thành phố Hà Nội được thực hiện theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND. Cụ thể, chi phí này được tính là 1000 đồng/1m2 và tối đa không quá 7,5 triệu đồng/1 hồ sơ.
Thứ ba, lệ phí cấp Giấy chứng nhận:
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cấp có quyền quyết định mức thu cụ thể trong phạm vi từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC).
Khoản lệ phí này được thu trong trường hợp cấp lại, cấp mới, cấp đổi, xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Thứ tư, lệ phí trước bạ:
Đây là khoản thu được thực hiện theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và được thu trong trường hợp có sự thay đổi về người sử dụng đất.
Trên đây là các khoản chi phí hay còn được gọi là lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở theo quy định pháp luật hiện hành.
3. Hồ sơ,thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở.
a. Hồ sơ chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở:
Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Biên bản xác minh thực địa;
Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở:

Căn cứ quy định tại Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất ở được thực hiện theo những bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc chuyên môn
Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh trên thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Người sử dụng đất nộp thuế, phí, tiền sử dụng đất theo thông báo
Người sử dụng đất thực hiện đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí sử dụng đất theo thông báo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Bước 4: Nhận kết quả
Sau khi đóng nộp thuế phí, lệ phí, người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận đã được đăng ký biến động hoặc được cấp đổi theo quy định.

Tác giả: New Key NT