Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất là như thế nào?

Thứ tư - 17/01/2024 04:00

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp phổ biến trong tranh chấp dân sự. Khi tình trạng giao dịch đất đai diễn ra khắp nơi thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề đáng chú ý. Vậy, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giải quyết bằng phương thức nào? Công ty luật NewKey sẽ giải đáp cho bạn đọc vấn đề trên thông qua bài viết dưới đây.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về quyền sử dụng đất. Theo đó quyền sử dụng đất sẽ dịch chuyển từ người có quyền sử dụng đất sang người khác theo trình tự, thủ tục, điều kiện được pháp luật quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai và mang tính chất của hợp đồng dân sự. Các bên trong hợp đồng làm thủ tục và đăng ký hoàn tất việc chuyển nhượng tại UBND có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Căn cứ và khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất thì:
“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính chất của hợp đồng dân sự và phải được lập thành văn bản.
Điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đúng theo quy định của pháp luật đất đai, cụ thể tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013.
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các tranh chấp liên quan đến đất đai thường rất phức tạp, và có nhiều loại. Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến bất động sản.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu khi không được công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Điều 5 Luật công chứng năm 2014.
Những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng không có sự chấp thuận của các thành viên trong hộ (các đồng sử dụng);
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thanh toán đầy đủ cho bên chuyển nhượng sau khi sang tên trước bạ;
Tranh chấp trong trường hợp bên chuyển nhượng làm giấy viết tay chuyển nhượng cho nhiều người cùng một đối tượng chuyển nhượng;
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên thứ ba thì bên thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã được ký kết để bảo vệ quyền và lợi ích của mình;
Trường hợp giấy tờ bị làm giả hoặc không đủ diện tích để tách thửa chuyển nhượng;
Tranh chấp phát sinh từ việc nhờ đứng tên giùm;
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng;
Tài sản chung của vợ chồng một bên tự ý chuyển nhượng: Đất được tặng riêng cho người vợ hoặc người chồng nhưng tài sản trên đất là căn nhà, các công trình khác là tài sản chung của vợ chồng. Trong trường hợp này người vợ/chồng không đứng tên trên Giấy chứng nhận vẫn được yêu cầu chia tài sản trên đất;
Một số tranh chấp phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác.

Có 3 phương thức giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thương lượng, hòa giải và yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Tuy nhiên, mỗi phương thức đều có ưu và nhược điểm riêng, các bên tranh chấp cần cân nhắc trước khi quyết định lựa chọn phương thức nào. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tự nguyện, bình đẳng và tự thỏa thuận. Hiện nay, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành hòa giải tại cơ sở hoặc tự hòa giải để giải quyết mâu thuẫn.
Nếu các bên tự thương lượng hoặc hòa giải tại cơ sở không thành có thể khởi kiện tại Tòa án. Phương thức này có hiệu quả cao, kết quả có tính cưỡng chế cao, được Nhà nước bảo đảm thi hành. Nhược điểm là thời gian lâu, tốn chi phí, mức độ linh hoạt kém do phải tuân theo khuôn khổ của quy định pháp luật. Theo nguyên tắc chung thì thẩm quyền của tranh chấp liên quan đến bất động sản thuộc về Tòa án theo lãnh thổ. Tức là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc đối với bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở đối với bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.
Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 với thời hiệu là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Quý khách hàng có thể liên hệ số điện thoại/zalo: 0368050579
Địa chỉ: 96 Nguyễn Trãi, Phường Phước Tân, Nha Trang, Khánh Hòa.
Email: newkeynt@gmail.com

Tác giả: New Key NT