Nhà chưa có sổ, đang tranh chấp khi ly hôn: Tòa án xử lý tài sản thế nào?

Nhà chưa có sổ, đang tranh chấp khi ly hôn: Tòa án xử lý tài sản thế nào? Trong thực tiễn giải quyết các vụ án ly hôn, trường hợp nhà, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) và đang phát sinh tranh chấp với người thứ ba là tình huống khá phổ biến, đồng thời cũng gây nhiều vướng mắc cho các bên liên quan.

Không ít người cho rằng, khi tài sản chưa có Sổ đỏ thì Tòa án sẽ không xem xét giải quyết; ngược lại, cũng có quan điểm cho rằng, đã ly hôn thì Tòa án buộc phải chia toàn bộ tài sản, kể cả tài sản đang tranh chấp. Vậy pháp luật hiện hành quy định vấn đề này ra sao?

Nhà chưa có sổ, đang tranh chấp khi ly hôn Tòa án xử lý tài sản thế nào?

1. Nguyên tắc chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn

Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp có căn cứ chứng minh đó là tài sản riêng của vợ hoặc chồng, tài sản được tặng cho riêng, được thừa kế riêng hoặc được hình thành từ tài sản riêng.

Khi ly hôn, việc phân chia tài sản chung được thực hiện theo Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014. Mặc dù điều luật không quy định một cách trực tiếp rằng Tòa án chỉ được chia tài sản đã có Giấy chứng nhận, nhưng từ nội dung quy định và thực tiễn xét xử có thể hiểu rằng: Tòa án chỉ xem xét, giải quyết đối với những tài sản mà vợ chồng có căn cứ xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp.

Việc chia tài sản phải bảo đảm các nguyên tắc như: công bằng, có tính đến công sức đóng góp của mỗi bên, hoàn cảnh của gia đình, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của vợ và con chưa thành niên, cũng như các yếu tố khác theo quy định pháp luật.

Như vậy, điều kiện tiên quyết để Tòa án giải quyết yêu cầu chia tài sản trong vụ án ly hôn là tài sản đó phải được xác định rõ thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của vợ chồng. Trong tố tụng, các bên có nghĩa vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền đối với tài sản đang yêu cầu chia. Trường hợp không chứng minh được, Tòa án sẽ không có căn cứ để xem xét giải quyết yêu cầu chia tài sản đó.

2. Trường hợp nhà chưa có Sổ đỏ và đang tranh chấp với người thứ ba

Đối với nhà, đất, pháp luật không quy định bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì Tòa án mới được xem xét là tài sản chung. Theo Luật Đất đai năm 2024, quyền sử dụng đất có thể được xác lập trên nhiều căn cứ hợp pháp khác nhau, như sử dụng đất ổn định, có nguồn gốc hợp pháp hoặc thông qua các giao dịch phù hợp quy định pháp luật. Đồng thời, Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể các loại giấy tờ, căn cứ để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, việc Tòa án xem xét và chia nhà, đất trong vụ án ly hôn chỉ đặt ra khi quyền đối với tài sản đó không đang có tranh chấp với người thứ ba. Nói cách khác, Tòa án chỉ có thẩm quyền chia tài sản chung khi đã xác định rõ chủ thể có quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp là vợ chồng.

Trong trường hợp nhà, đất đang có tranh chấp với bố mẹ hoặc với người khác về quyền sở hữu, quyền sử dụng, thì tranh chấp này không thể giải quyết gộp trong vụ án ly hôn. Khi đó, tranh chấp phải được xử lý bằng một vụ án dân sự độc lập, theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật.

3. Thực tiễn xét xử qua bản án cụ thể

Tại Bản án phúc thẩm số 39/2024/HNGĐ-PT ngày 11/4/2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Tòa án đã thể hiện rõ quan điểm này.

Trong vụ án, ông Nguyễn Quốc T yêu cầu ly hôn với bà Trần Thị H1 và đề nghị chia tài sản chung. Hai bên tranh chấp nhà, đất tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó có thửa đất số 623, tờ bản đồ số 103 tại xã B, huyện H. Ông T cho rằng thửa đất là tài sản riêng do được mẹ tặng cho; bà H1 lại cho rằng đây là tài sản chung của vợ chồng và chỉ nhờ mẹ ông T đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Tòa án nhận định rằng, thửa đất này đang có tranh chấp về việc đứng tên giùm với người thứ ba là bà Nguyễn Thị Minh T1. Trong khi đó, cấp sơ thẩm lại xác định đây là tài sản chung của vợ chồng và tiến hành chia đôi, mà không đưa người thứ ba vào tham gia tố tụng, là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Tòa phúc thẩm cho rằng, cần thiết phải làm rõ:

Ai là người sử dụng đất thực sự;
Việc đứng tên trên Giấy chứng nhận là đứng tên giùm hay là chủ sở hữu thực;
Việc tặng cho quyền sử dụng đất là tặng cho riêng hay cho chung vợ chồng;
Tài sản là tài sản riêng hay tài sản chung của người tặng cho.

Khi chưa làm rõ được chủ thể quyền đối với tài sản, Tòa án không được phép xác định tài sản là tài sản chung và tiến hành chia trong vụ án ly hôn.

4. Hướng xử lý của Tòa án trong thực tế: nhà chưa có sổ, đang tranh chấp khi ly hôn

Trong nhiều trường hợp, Tòa án sẽ tách nhà, đất đang tranh chấp ra khỏi vụ án ly hôn, chỉ giải quyết quan hệ hôn nhân, con chung và các tài sản khác không có tranh chấp. Đồng thời, Tòa án hướng dẫn các bên khởi kiện bằng một vụ án dân sự độc lập để yêu cầu xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Chỉ sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật xác định rõ quyền đối với nhà, đất, thì tài sản này mới có thể được xem xét chia trong giai đoạn tiếp theo.

5. Kết luận

Khi ly hôn mà nhà chưa có Sổ đỏ và đang tranh chấp, Tòa án sẽ xem xét tình trạng pháp lý của nhà, đất. Nếu đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp với người thứ ba, Tòa án có thể xử lý như tài sản chung và tiến hành chia theo quy định.

Ngược lại, nếu tài sản chưa hợp pháp hoặc đang có tranh chấp phức tạp, Tòa án có thể không chia quyền sử dụng đất, mà chỉ xem xét chia giá trị công trình xây dựng hoặc giá trị đầu tư trên đất. Việc giải quyết luôn dựa trên chứng cứ, công sức đóng góp của các bên và tình trạng thực tế nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự.