Tư vấn ngay:
Đất đai là loại tài sản quan trọng và có giá trị đặc biệt trong đời sống cũng như sản xuất kinh doanh. Trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất ngày càng trở nên đa dạng và phức tạp. Để các giao dịch này hợp pháp và được Nhà nước công nhận, cả bên tham gia và đối tượng là quyền sử dụng đất đều phải đáp ứng những điều kiện do pháp luật quy định.
Vậy pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về những giao dịch này? Các điều kiện nào bắt buộc phải có để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất? Bài viết sau đây của Công ty Luật New Key Khánh Hòa sẽ giải đáp chi tiết cho bạn.
Căn cứ pháp lý
-
Luật Đất đai 2013, được sửa đổi, bổ sung năm 2018.
-
Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
1. Người sử dụng đất là ai?
Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018), “người sử dụng đất” không chỉ giới hạn là cá nhân hay hộ gia đình mà còn bao gồm:
-
Tổ chức trong nước (cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập…).
-
Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
-
Cộng đồng dân cư.
-
Cơ sở tôn giáo.
-
Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức thuộc Liên hợp quốc và các tổ chức liên chính phủ.
-
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
-
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Điều này cho thấy chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai rất đa dạng và phạm vi áp dụng pháp luật cũng rất rộng.
2. Giao dịch về quyền sử dụng đất là gì?
Căn cứ khoản 4 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, giao dịch quyền sử dụng đất được hiểu là các trường hợp các bên tham gia thực hiện:
-
Chuyển đổi;
-
Chuyển nhượng;
-
Tặng cho;
-
Cho thuê, cho thuê lại;
-
Thừa kế;
-
Thế chấp;
-
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, không phải bất kỳ người sử dụng đất nào cũng được thực hiện toàn bộ 08 hình thức trên mà còn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định.
3. 04 điều kiện để thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất
Điều 188 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018) quy định rõ 04 điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cụ thể:
a) Có Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy tờ pháp lý quan trọng, thể hiện sự công nhận của Nhà nước về quyền của người sử dụng đất. Giấy chứng nhận này cũng chính là căn cứ pháp lý để thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất.
b) Đất không có tranh chấp
Một trong những điều kiện tiên quyết để giao dịch hợp pháp là đất không có tranh chấp. “Tranh chấp đất đai” là tranh chấp giữa các bên về quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất, ví dụ như tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế hoặc tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Nếu đất đang trong tình trạng tranh chấp, không thể thực hiện các giao dịch liên quan.
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Quyền sử dụng đất không được kê biên để thi hành án thì mới được đưa vào giao dịch. Trong trường hợp đất đã bị kê biên, người sử dụng không thể thực hiện các quyền định đoạt, bao gồm cả chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn… Quy định này nhằm đảm bảo lợi ích của người được thi hành án và tránh thất thoát tài sản.
d) Đất còn trong thời hạn sử dụng
Thời hạn sử dụng đất cũng là một điều kiện không thể thiếu. Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể. Đối với đất sử dụng ổn định lâu dài (như đất ở) thì người sử dụng được thực hiện giao dịch bất kỳ lúc nào. Với đất có thời hạn (như đất sản xuất, kinh doanh) thì chỉ được thực hiện giao dịch trong thời hạn được giao.
4. Một số điều kiện đặc thù khác
Ngoài 04 điều kiện nêu trên, Luật Đất đai còn quy định chi tiết thêm các trường hợp và điều kiện cụ thể tại các điều 189 – 194 của Luật Đất đai 2013, ví dụ:
-
Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm (Điều 189);
-
Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (Điều 190);
-
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 191);
-
Các trường hợp cần thỏa mãn điều kiện đặc biệt để nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 192);
-
Điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư (Điều 193);
-
Điều kiện đối với giao dịch đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, kinh doanh bất động sản (Điều 194).
Kết luận
Thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý quan trọng và phức tạp. Các bên tham gia cần tuân thủ đúng và đủ các quy định của pháp luật để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh rủi ro và tranh chấp sau này.
New Key Law Firm – CN Khánh Hòa luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn trong quá trình giao dịch đất đai, kiểm tra tình trạng pháp lý của đất, soạn thảo hợp đồng và đại diện bạn làm việc với các cơ quan có thẩm quyền. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn chi tiết và bảo vệ tối đa quyền lợi của bạn.
Xem thêm bài viết liên quan:
