Mua đất bằng giấy viết tay có làm "sổ đỏ" được không?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn như sau: Năm 2015 tôi có mua một căn nhà. Bây giờ tôi muốn đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng tôi nộp hồ sơ thì bị trả về. Giấy tờ gồm có: biên lai thu thuế đất đến năm 2014 (tên của chủ cũ), năm 2015 được miễn thuế đất; hợp đồng mua bán nhà có xác nhận của tổ trưởng. Vậy Luật sư cho tôi hỏi tại sao tôi không được cấp bìa đỏ? Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay là gì? Tôi xin cảm ơn!
Câu trả lời của Luật sư:
     Chào bạn, Luật NewKey cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về cấp sổ đỏ cho đất mua giấy viết tay như sau:
Cơ sở pháp lý:
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
     Đất đai là loại tài sản đặc biệt thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo 188 luật đất đai năm 2013, cụ thể, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.
      Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013.
2. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay
Tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP có quy định như sau:
1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:      
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;      
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;      
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
     Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật, điều kiện để cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay đó là:
  • Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận;
  • Việc mua bán được thực hiện trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
  • Không thuộc trường hợp quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đó là: “Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định…”
     Theo như bạn trình bày, bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2015, do đó, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn không đáp ứng điều kiện về thời gian nhận chuyển nhượng nên bạn không thể thực hiện được thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận mang tên mình. Do vậy, bạn phải thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận mang tên người chủ đất cũ, sau đó thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên cho bạn.
3. Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay
3.1. Hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu khi mua bán đất bằng giấy viết tay
     Trong trường hợp người sử dụng đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ cho đất mua bán viết tay như trên, cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT để cấp sổ đỏ, bao gồm:
  • Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu theo Mẫu số 04/ĐK;
  • Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43 đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
  • Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm theo quy định đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
     Đối với đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
3.2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay
     Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì tùy từng trường hợp mà người dân có thể nộp 01 bộ hồ sơ tại một trong các cơ quan được tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ gồm:
  • Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất;
  • Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của UBND cấp tỉnh đối với địa phương đã có Bộ phận một cửa.
3.3. Thời gian giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay
     Hiện nay, đối với thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu chưa có quy định rõ ràng về thời hạn giải quyết. Do đó, để hoàn thành việc cấp sổ đỏ bằng giấy viết tay có thể mất tới vài tháng, 01 năm hoặc thậm chí vài năm. Căn cứ theo Điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định về thời gian niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ như sau: “Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai..”
      Việc không quy định về thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cũng là một bất cập. Bởi khi người dân đi thực hiện thủ tục này thường bị kéo dài thời gian xử lý hồ sơ với nhiều lý do khác nhau như: Đợi xác minh hồ sơ, xác minh tình trạng tranh chấp hay nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Theo đó, cần thiết ban hành một thời hạn cụ thể, hợp lý cho cả người sử dụng đất và cơ quan có thẩm quyền giải quyết cấp sổ đỏ lần đầu. Tránh được tình trạng tồn đọng hồ sơ hoặc quá gấp để xử lý.

Mọi chi tiết liên hệ/zalo: 0368050579